20151256 Ver 4_Variance-Application-Update_20210303

State of North Carolina 
Department of Environment and Natural Resources 
  Division of Water Resources 

15A NCAC 02B .0233 (8)(b), .0243 (8)(b), .0250 (11)(b), .0259 (8)(b), .0267 (11)(c), .0607 (e)(2) 
Protection and Maintenance of Riparian Areas Rules ‐ Variance Application 
FORM:  VAR 10‐2013 

FORM:  VAR 10‐2013 

PLEASE IDENTIFY WHICH RIPARIAN AREA PROTECTION RULE APPLIES: 

 Neuse River Basin (15A NCAC 02B.0233) 
□ Major Variance  □ Minor Variance Exception 

 Catawba River Basin (15A NCAC 02B.0243) 

 Randleman Lake Water Supply Watershed (15A NCAC 02B.0250) 
□ Major Variance  □ Minor Variance 

 Tar‐Pamlico River Basin (15A NCAC 02B.0259) 
□ Major Variance  □ Minor Variance 

 Jordan Lake Water Supply Nutrient Strategy (15A NCAC 02B.0267) 
□ Major Variance  □ Minor Variance 

 Goose Creek Watershed (15A NCAC 02B.0606 & 15A NCAC 02B.0607) 

A. General Information 

1. Applicant’s Information (if other than the current property owner):  

Name:    Sherrie Chaffin 
Title:              

Street Address:  440 S. Church St. Suite 800 

City, State & Zip:  Charlotte, NC 28202 

Telephone:    704‐295‐0455 

Email:    [e-mail] 

2. Property Owner/Signing Official (person legally responsible for the property and its compliance): 

Name:    See attached table of owners          

Title:              

Street Address:             

City, State & Zip:               

Telephone:              

Email:              

FORM: VAR 10‐2013           Page 2 of 6

3. Agent Information:  

3a. Name:       Ward Marotti 

Company Affiliation:   Spangler Environmental, Inc. 

Street Address:   4338 Bland Rd.  

City, State & Zip:  Raleigh, NC 27609 

Telephone:  919‐875‐4228 

E‐mail:    [e-mail] 

3b. Attach a signed and dated copy of the Agent Authorization letter if the Agent has signatory authority for the owner. 

4. Project Name (Subdivision, facility, or establishment name): 

Eastgate 540  

5. Project Location:  

 5a. Street Address:     0 Ellen Drive  

  City, State & Zip:   Knightdale, NC 27545  

 5b. County:     Wake 

 5c. Site Coordinates (in decimal degrees):       35.7649618         Latitude        ‐78.517774          Longitude 

5d. Attach an 8 ½ x 11 excerpt from the most recent version of the USGS topographic map indicating the location of the site. 

5e. Attach an 8 ½ x 11 excerpt from the most recent version of the published County NRCS Soil Survey Map depicting the 
project site. 

6. Property Information: 

6a. Property identification number (parcel ID):  1743347185, 1743441236, 1743444263, 1743446261 

6b. Date property was purchased:  10/21/2005, 6/08/2013, 6/08/2013, 12/03/2014 

6c. Deed book  (See table)          and page number      

6d. Map book       and page number       

6e. Attach a copy of the recorded map that indicates when the lot was last platted.  

7. Is your project in one of the 20 Coastal Counties covered under the Coastal Area Management Act (CAMA)? 
 □  YES  x  NO 

7a. If you answered yes above, in which AEC do you fall (30 ft or 75 ft)?    

7b. If you answered yes above, what is the total percent of impervious cover that you have proposed within the AEC?    

FORM: VAR 10‐2013           Page 3 of 6

8. Directions to site from nearest major intersection: 

From HWY 87, take exit 6 for Hodge Rd. south towards Ellen Dr. After 0.2 miles, turn left onto Ellen Drive.  

9. Stream associated with riparian buffer to be impacted by the proposed activity: 

Name Water Quality Classification 

Unnamed Tributary – Neuse River 

C; NSW 

9a. For Goose Creek only: Is the buffer in the 100‐year floodplain?  □  YES □  NO 

10. List any permits/approvals that have been requested or obtained for this project in the past (including all prior phases). 

Date Applied: Date Received: Permit Type: 

10/6/2017  5/30/2019    Individual Permit Approval (USACE: SAW 2014‐0217)    

10/6/2017  3/18/2019   Individual 401 Water Quality Certification Approval (DWR 15‐1256) 

B. Proposed Activity 

1. Project Description 
1a. Provide a detailed description of the proposed activity including its purpose:  

The proposed project (Phase 2) intends to expand upon the adjacent Hodge Road Business Park by building an additional 
warehouse / distribution center. Highways I‐87 and I‐540 are in the immediate vicinity allowing for ease of access to the facility. 
The proposed design includes one 204,000 SF building, 171 auto spaces, 0 flex spaces, 54 dock spaces and 0 trailer spaces. The 
sole access road will connect to the adjacent Hodge Road Business Park (Phase 1). 

1b. Attach a site plan showing the following items as applicable to the project: 
 Development/Project name 
 Revision number & date 
 North arrow 
 Scale (1” = 50’ is preferred) 
 Property/project boundary with dimensions 
 Adjacent streets and roads labeled with names and/or NC State Road numbers 
 Original contours and proposed contours 
 Perennial and intermittent streams, ponds, lakes, rivers and estuaries 
 Mean high water line (if applicable) 
 Wetlands delineated, or a note on plans that none exist 
 Location of forest vegetation along the streams, ponds, lakes, rivers and estuaries 
 Extent of riparian buffers on the land including Zone 1 and Zone where applicable 
 Location and dimension of the proposed buffer impact (label the area of buffer impact in ft2 on the plan) 
 Details of roads, parking areas, cul‐de‐sacs, sidewalks, and curb and gutter systems 
 Footprint of any proposed buildings or other structures 
 Discharge points of gutters on existing structures and proposed buildings 
 Existing drainage (including off‐site), drainage easements, and pipe dimensions 
 Drainage areas delineated 

FORM: VAR 10‐2013           Page 4 of 6
C. Proposed Impacts and Mitigation 

1. Individually list the square footage of each proposed impact to the protected riparian buffers: 

Buffer Impact 
Number1 – 
Permanent (P) or 
Temporary (T) 

Reason for Impact 

Buffer 
Mitigation 
Required 

Zone 1 Impact 
(square feet) 

Zone 2 Impact 
(square feet) 
B1  ‐ X P   T Fill X Yes □ No 3067 3905 
B2  ‐  P  X T Retaining wall 
construction 
□ Yes X No 930 456 
B3  ‐  P   T  □ Yes □ No    
Total Buffer Impacts 8,358 
1Label on site plan 

2. Identify the square feet of impact to each zone of the riparian buffer that requires mitigation from the table above.  Calculate 
the amount of mitigation required. 

Zone 

Total Impact 
(square feet) 

Multiplier 
Required 
Mitigation 
(square feet) 
Zone 11 3067 3 
(2 for Catawba only) 
9201 
Zone 2 3905 1.5 5857.5 
Total Buffer Mitigation Required: 15,058.5 
1For projects in the Goose Creek Watershed, list all riparian buffer impacts as Zone 1 
and use Zone 1 multiplier. 

3. Provide a description of how mitigation will be achieved at your site pursuant to the mitigation requirements of the applicable 
river basin/watershed. 

Credits will be purchased from a mitigation bank and/or NC DMS.

Mitigations credits will be purchased through a mitigation bank. 

3a. Is buffer restoration or enhancement proposed? □  Yes X  No 

 If yes, attach a detailed planting plan to include plant type, date of plantings, the date of the one‐time fertilization in the 
protected riparian buffers, and a plan sheet showing the proposed location of the plantings. 

3b. Is payment into a buffer restoration fund proposed?  X Yes □  No 

If yes, attach an acceptance letter from the mitigation bank you propose to use or the NC Ecosystem Enhancement 
Program stating they have the mitigation credits available for the mitigation requested. 

FORM: VAR 10‐2013           Page 5 of 6

D. Stormwater 

1. Provide a description of how diffuse flow will be maintained through the protected riparian buffers (e.g., re‐planting vegetation 
or enhancement of existing vegetation, gutter splash pads, level spreader to control of runoff from impervious surfaces, etc.). 

Vegetation will be replanted in locations where temporary buffer impacts have taken place. Additionally, this design proposes 
two stormwater ponds with outfalls that provide diffuse flow into riparian buffers.  

1a. Show the location of diffuse flow measure(s) on your site plan. 

1b. Attach a completed Level Spreader Supplement Form or BMP Supplement Form with all required items for each proposed 
measure. 

1c. Attach an Operation and Maintenance (O&M) Form for each proposed level spreader or BMP. 

2. For Major, Catawba, and Goose Creek variance requests, provide a description of all best management practices (BMPs) that 
will be used to minimize disturbance and control the discharge of nutrients and sediments from stormwater. 

2a. Show the location of BMPs on your site plan. 

2b. Attach a Supplement Form for each structural BMP proposed. 

2c. Attach an Operation and Maintenance (O&M) Form for each structural BMP proposed. 

E. Demonstration of Need for a Variance 

The variance provision of the riparian buffer rules allows the Division or the Environmental Management Commission to grant a 
variance when there are practical difficulties or unnecessary hardships that prevent compliance with the strict letter of riparian 
buffer protection.   

1. Explain how complying with the provisions of the applicable rule would prevent you from securing a reasonable return from or 
make reasonable use of your property.  Merely proving that the variance would permit a greater profit from the property shall 
not be considered adequate justification for a variance.  The Division will consider whether the variance is the minimum possible 
deviation from the terms of the applicable Buffer Rule that shall make reasonable use of the property possible. 

Because the proposed use (commercial development (loading dock/parking access)) is not listed in 15A NCAC 02B .0714 (11)
(Table of Uses), it will require an Authorization Certificate with Exception, pursuant to (10) (v). As shown in the attached,
several design alternatives were considered. Alternative 3, which minimized the unavoidable buffer impacts to the maximum
extent practicable, was selected.

2. Explain how the hardship results from application of the Buffer Rule to the property rather from other factors such as deed 
restrictions or other hardships (e.g. zoning setbacks, floodplains, etc). 

The stream and associated buffers are located in the south central portion of the property, which makes full avoidance of the 
feature impossible for the intended use.  As stated above, an alternatives analysis was completed and the selected alternative 
avoids and minimizes buffer impacts to the maximum extent practicable.   

3. Explain how the hardship results from physical nature of the property, such as its size, shape, or topography, which is different 
from that of neighboring property.  

This project is an extension
of the a d `ace rat
Hodge
Road Business Park and therefore the location
of this proiect cannot be
altered if it is to tie into the
overall development.
No other adjacent parcels are available for this
purpose and need.
The su blect parcel is only slightly larger in size than the proposed bui ld i n and docking spaces, which limits the ability to �esi�n
around the buffered feature. --
4, Explain whether the hardship was caused by the applicant knowingly or unknowingly i olati ng the applicable Buffer Rule.
The a PI ic,ant is knowingly..fequestIng a buffer variance as no other optionsa,re ava11able In order to bulid the designed„2 r
No 0olations to the buffer rule have occurred.
S. For Neese* Tar -Pamlico,- Jordan Lake and Goose Creek only: Did the applicant purchase the property after the effective date of
the applicable Buffer Rule and then request a variance?
'des, the property is expected to be purchased in April, 2021.
6. E pi a in h ow t he hardsh ip is rare or u ni q ue to th e a p p I ica rnt's property, rather than th a resu It of conditions that are widesprea d
The industrial use of this property limits the options of the applicant in terms of zoning, as much of the surrounding area is
-residential. As mentioned 2reviousl r this design (Phase 1) is intended to connect to the overall_ Hodge Road Business Park
phase 1 and therefore the Parcel options are even further lit-nrted. Fa it r since the proie t involves one lame structure rather
numerous smaller onesi the ability to avoid or minimize impacts is greatly reduced. A smaller building is not possible in order to
meet the need of the project, and therefore would not be viable,
F. Deed Restrictions
By your signature in .Section G of this application, Vou certify that all structural stormwater BMPs required by this variance shall
be located In recorded dr-ai rage ea sernents, that th a ease -me nts w! 11 ru n wit h t h e la nd, t h at the easeme nts ca nnot be cha nged
or deleted without concurrence from the Mate, and that the easements wN be recorded prior to the saie of any lot.
G. Applicant's Certification
1, Sherrie Chaffin (print or type name of person listed in Section A, Item 2), certify that the information included
on th is permit application form is correct, that the project Mill be constructed in conformance with the approved plans and that
the d eed restrictions in accordance with Section E of th is f orm will l be record eel wit h al I requ i red perm it co d itions,
Signature:
Date:
SI3 I Z
FORM: VAR 10-2013
Page 6 of 6