27013_Cleveland Ave Homes_Brownfields Kick-Off Presentation 20230825

Brownfields Kick-Off MeetingCleveland Avenue Homes Brownfields PropertyWinston-Salem, Forsyth CountyBrownfields Project No. 27013-23-034August 25, 2023
Cleveland Avenue Homes Project TeamPD McCormack Baron Salazar Development, Inc. (Sandra Seals and Laura Kinsell Baer) in collaboration with the Housing Authority of Winston‐Salem (HAWS)Consultants Slosky & Co. (Clint Werden and Leonard Slosky)  Hart & Hickman, PC (Bo Cappleman and Matt Ingalls)Design & Construction Rep David FergusonDEQ Carolyn Minnich (Interim Project Manager)
•Historical Site Use•Proposed Redevelopment Plans•Prior Environmental Assessment•Redevelopment/Brownfields TimelineMeeting Preview
•Late 1940s (earliest historical coverage) – undeveloped land and single‐family residences•1940s and 1950s –current multi‐family apartment buildings were developedHistorical Uses
Historical Aerial Photographs19481971
Historical Aerial Photographs1998
Current View of Site
Proposed Redevelopment Plan•27 multi‐family residential apartment buildings and a senior housing/amenity facility (lease only units) •Associated ground level parking areas and roadways•Most of the residential structures will consist of affordable housing units.
Previous On‐Site Environmental Assessment•2020 Phase I Environmental Site Assessment (ESA) performed by Kimley Horn –The following Recognized Environmental Conditions (RECs) were identified:•Former dry cleaner located adjacent to the south and topographically upgradient of the site•Former dry cleaner located approximately 250 ft southwest and topographically upgradient of the site•Former gas stations located west and topographically upgradient of the site •Two former dry cleaners located adjacent to the west and topographically upgradient of the site•A former automotive painting facility located adjacent to the west and upgradient of the site•A gasoline UST at a funeral home located adjacent to the west and topographically upgradient of the site
Subject Site and Adjacent RECs
Previous On‐Site Environmental Assessment•October and December 2022 Phase II ESA performed by H&H to evaluate potential impacts from RECs and demolition of residences that may have contained asbestos/lead‐based paint and may have been heated with coal/fuel oil•Ground‐penetrating radar (GPR) survey for potential USTs/former UST basins•Seven composite soil samples, two grab soil samples, 11 groundwater samples, and 16 exterior soil gas samples (shallow and deep) collected for lab analysis•Soil Samples analyzed for VOCs, SVOCs, RCRA metals, hexavalent chromium, and asbestos•Groundwater samples analyzed for VOCs, SVOCs, and RCRA metals•Soil gas samples analyzed for VOCs
Previous On‐Site Environmental Assessment – GPR/Soil•No evidence of existing or former USTs was identified during the GPR survey.•No VOCs or SVOCs were detected in soil at concentrations above the Residential PSRGs. •Hexavalent chromium was detected above the Residential PSRG in samples Comp‐1 (3‐5 ft), Comp‐4C (6‐8 ft), Comp‐7 (3‐5 ft), and Comp‐7D (6‐8 ft). Hexavalent chromium concentrations may be naturally occurring based on the random distribution across the site and the presence of similar concentrations detected at numerous properties across North Carolina, including undeveloped properties.•Based on “Rule of 20” and TCLP analysis, no characteristically hazardous soil was identified.
Previous On‐Site Environmental Assessment ‐Soil
Previous On‐Site Environmental Assessment ‐SoilLand Use ScenarioCalculated Cumulative LICR    for SoilCalculated Cumulative HI     for SoilCalculated LICR or HI Exceeds DEQ Acceptable Risk Levels?Combined Site Soil Data (0‐8 ft)Residential2.4 x 10‐50.31 NoConstruction Worker 1.5 x 10‐60.23 NoCombined Site Soil Data (0‐5 ft)Residential1.4 x 10‐50.31 NoConstruction Worker 6.4 x 10‐70.23 No•Results of the risk calculations using combined Site soil data and shallow soil data indicate that the calculated cumulative risks are below DEQ acceptable risk levels (i.e., LICR ≤ 1.0 x 10‐4and HI ≤ 1.0) for the residential and construction worker exposure scenarios.  •Risk levels are primarily driven by detections of arsenic, which are within the range of regional background levels.
Previous On‐Site Environmental Assessment ‐Groundwater•One or more petroleum‐related VOCs and SVOCs in were detected in samples MW‐4, MW‐6, and MW‐10 including benzene, naphthalene, n‐propylbenzene, xylenes, 1‐methylnaphthalene, and 2‐methylnaphthalene at concentrations above the NC 2L Standards. •Tetrachloroethene (PCE) was detected in sample MW‐3 and MW‐6 at a concentration above the 2L Standard.•Groundwater elevation data show that groundwater flow across the site is generally to the east towards a former on‐site drainage feature.•The VOCs and SVOCs detected in on‐site monitoring wells appear to be sourced from off‐site facilities located west (upgradient) of the site.
Previous On‐Site Environmental Assessment ‐Groundwater
Previous On‐Site Environmental Assessment –Soil Gas•Chloroform, benzene, 1,3‐butadiene, and naphthalene were detected in one or more samples at concentrations above the Residential Soil Gas Screening Levels (SGSLs).•Soil gas impacts above screening levels were identified in both shallow (5 ft) and deeper (9‐25 ft) soil gas.•No trichloroethene (TCE) was detected in any of the soil gas samples.
Previous On‐Site Environmental Assessment –Soil Gas
Previous On‐Site Environmental Assessment –Soil GasLand Use ScenarioCalculated Cumulative LICR for Soil VaporCalculated Cumulative HI for Soil VaporCalculated LICR or HI Exceeds DEQ Acceptable Risk Levels?Residential(Shallow only)2.2 x 10-50.55 NoResidential(Shallow and deep)4.1 x 10-51.60 Yes•The calculated non‐carcinogenic risk using combined site soil gas data (i.e., shallow and deep) is above the acceptable risk level for a residential exposure scenario.  •The non‐carcinogenic risk is driven primarily by 1,3‐butadiene detections. •The calculated carcinogenic and non‐carcinogenic risks using shallow soil gas data are below the DEQ acceptable risk levels for a residential exposure scenario. •MBS intends to install vapor intrusion mitigation system as conservative measure to protect future residents from potential exposure to low‐level VOCs and naturally occurring radon.
Previous On‐Site Environmental Assessment –Sub‐Slab Vapor•In April 2023, sub‐slab vapor samples SSV‐1 and SSV‐2 were collected within the apartment building at 924‐926 New Hope Lane, and samples SSV‐3 and SSV‐4 were collected within the apartment building at 928‐932 New Hope Lane.  The remainder of on‐site buildings contain a crawl space.•No compounds were detected in the sub‐slab vapor samples at concentrations above Residential SGSLs.  TCE was not detected in the sub‐slab vapor samples.•The calculated carcinogenic and non‐carcinogenic risks using combined sub‐slab vapor data are below the DEQ acceptable risk levels for a residential exposure scenario. •As noted previously, MBS intends to install vapor intrusion mitigation system as conservative measure to protect future residents from potential exposure to low‐level VOCs and naturally occurring radon.Land Use ScenarioCalculated Cumulative LICR for Soil VaporCalculated Cumulative HI for Soil VaporCalculated LICR or HI Exceeds DEQ Acceptable Risk Levels?Residential 3.4 x 10-70.031 No
Previous On‐Site Environmental Assessment –Sub‐Slab Vapor
Projected Redevelopment/Brownfields TimelineSeptember 2023 – Submit Receptor Survey Report and Site‐Wide EMPDecember 2023 –EMP approvalJanuary 2024 – Submit Site‐Wide VIMPApril 2024 –VIMP ApprovalMay 2024 –Start Building Demolition (Phases 2 and 3)*Note: Construction schedule for Phases 4   and 5 has yet to be determined.July 2024 –Start Grading (Phases 2 and 3)August 2024 –Start Building Construction (Phases 2 and 3)Q4 2024 – Finalize Brownfields Agreement